쉬운 부동산 양도소득세 직접 계산 방법, 면제 조건, 혜택

양도소득세

 

양도소득세란

 

양도소득세는 가장 관심을 가지고 있어야 하는 세금입니다. 대한민국 국민 중 가장 크게 산정되는 부분이 바로 이 세금인데요. 주택 및 토지 등의 부동산을 타인에게 매도 시 납부하는 세금이 바로 양도소득세입니다. 자신이 매수한 금액보다 매도한 금액이 큰 경우 차액 부분에 대하여 지불하는 세금입니다. 매년 바뀔 정도로 수시로 변화가 많기 때문에 발생한 시점에 세법이 어떻게 바뀌었는지 꼼꼼히 살펴 보야아 세금을 줄일 수 있습니다. 

양도소득세는 케이스마다 다양하고, 많이 복잡하기때문에 계산하기 어려운데요. 오늘은 1 가구 1 주택 양도소득세에 대하여 알아보고자 합니다. 

먼저 비과세와 감면의 사전의미에 대해 알고 가도록 하겠습니다. 비과세란 말 그대로 과세할 것이 없기 때문에 과세하지 않겠다는 의미를 가지고 있습니다. 당연히 신고해야 할 의무도 없습니다. (신고의무 x)

감면이란 납부해야할 세금의 일부를 줄여주겠다는 것입니다. 감면을 받기 위해서는 과세할 것이 있는 상태에서 감면을 해주는 것이기 때문에 신고의무가 있습니다. 또한 비과세와는 다르게 감면 신청을 해야 감면을 받을 수 있습니다.  (신고의무 o, 감면신청해야 감면 가능/100% 감면되었어도, 20% 농특세는 납부해야 합니다.)

 

양도소득세 계산법

 

양도소득세 계산법

 

양도가액은 내가 양도한 금액, 혹은 매도한 금액입니다. 그 금액에서 내가 실제 거래한 취득가액을 차감합니다. 추가로 관련된 취득세나 업무비용(중개수수료 등)을 더합니다. 인테리어를 한 경우, 베란다 확장이나 보일러 교체 등의 수선비는 비용으로 일부 인정을 받을 수 있습니다. 이렇게 양도가에서 취득가액과 필요 경비를 차감하면 양도 차익이 발생하게 됩니다.

양도차익이 나오면 장기 보유 특별 공제를 합니다.(양도차익 *공제율) 이후 결정된 양도 소득 금액에서 기본공제 250만 원을 차감해 줍니다.

연간 기본공제는 250만 원까지 가능하고, 공동명의인 경우에는 250만원 + 250만원 = 총 500만 원 공제가 가능합니다.

기본공제 250만 원을 차감하여 산출된 과세 표준에 세율을 곱해줍니다. 기본 세율 표준 세율은 6~45% 누진세율이 적용되며, 보유기간이 1년 미만인 경우, 45%의 세금이 부과됩니다.

 

 

과세표준이 1,200만 원인 경우 납부해야 할 양도소득세

 

일반세율 1,200만 원(6%)인 72만원의 양도소득세가 산출됩니다.

*1,200만원 -> 6%

*4,600만 원 -> 15% 

*8,800만 원 -> 24%

*1.5억 -> 35%

*5억 -> 40%

*10억 -> 42% 최대 누진 공제액은 6,540만 원

 

 

과세표준이 5,000만 원인 경우 납부해야 할 양도소득세

 

과세표준이 5,000만 원인 경우, 누진과세로 산출해야 합니다.

1) 1,200만 원까지는 72만 원의 양도소득세로 계산

2) 이후 1201만 원 ~ 4,600만 원까지의 구간에 해당하는 3,400만 원은 15%인 510만 원의 양도소득세가 산출

3) 4,600만 원부터 5,000만 원까지 구간에 해당하는 400만 원은 24%인 96만 원의 양도소득세가 산출됩니다.

즉, 과세표준이 5,000만 원인 경우 납부해야 할 양도소득세는 약 680만 원으로 계산됩니다. (72만 원 + 510만 원 + 96만 원)

 

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1 가구 1 주택 비과세 면제 조건

 

*세대원 전부가 보유한 주택수가 1채

*보유기간이 2년 이내

*주택의 양도가격이 12억 이하

위 조건 3가지를 모두 만족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

1가구 1주택 예외 규정

* 상속으로 인한 일시적 2 주택
일반주택과 상속받은 주택 중 3년 이내에 일반 주택을 매도 시 비과세이고, 상속받은 주택 매도 시에는 비과세가 적용되지 않습니다.

* 부모님 봉양을 위한 합가
부모님 중 한 분이 60세 이상으로 합가 하게 되는 경우, 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 부모님이 몸이 안좋으셔서 모시고 싶어 합가하는 순간 2주택으로 인정하면 여러가지 불이익을 얻을 수 있습니다. 합친 날로부터 10년 이내에 양도한 주택은 1가구 1주택으로 인정하여 비과세를 적용합니다. 

60세 미만이더라도 19년 2월 11일 이후 양도부터는 중증 질환이 발생한 부모를 위해 합가한 경우(암 희귀성질환, 중대한 질병) 부모가 60세 미만이더라도 인정을 해줍니다. 

* 결혼으로 인한 일시적 2 주택
혼인한 날로부터 일시적 2 주택자가 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

오늘은 양도소득세에 대해 기본적인 내용을 알아보았습니다. 생각보다 기본적인 내용도 어렵고, 이해하는데 시간이 많이 걸리더라구요. 조정 대상 지역이 다주택자인 경우는 계산하는 세율이 또 달라지기때문에 다음번 포스팅에서 알려드리도록하겠습니다. 나중에 필요하실 때 꼭 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.